Un paquet de mesures per respondre a la crisi de l’habitatge
El Govern ha aprovat un conjunt ampli de mesures per fer front a la crisi de l’habitatge, amb actuacions que han afectat la compra de la primera residència, la limitació de les operacions especulatives, la protecció davant els desnonaments i la regulació del mercat del lloguer.
El pla ha combinat instruments financers, fiscals i normatius amb l’objectiu de facilitar l’accés a l’habitatge i reforçar la protecció dels llogaters i llogateres en situació de vulnerabilitat.
El préstec públic «Tu Casa» ha facilitat l’entrada del primer habitatge
Una de les principals novetats ha estat el préstec públic «Tu Casa», pensat per a persones que poden assumir una hipoteca, però que no disposen de l’estalvi necessari per pagar l’entrada. El finançament ha cobert fins al 20% del valor de l'habitatge, amb un màxim de 50.000 euros, i s’ha concedit sense interessos ni comissions.
El termini de devolució ha estat de fins a 10 anys i el període de carència s’ha pogut equiparar a la durada de la hipoteca privada, amb un màxim de 30 anys. A més, no s’ha establert cap límit d’edat per poder sol·licitar-lo.
La gestió del programa ha correspost a l’ICO i els fons han de provenir del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana. L’habitatge adquirit ha quedat subjecte a una limitació permanent del preu de transmissió, que no ha pogut superar el preu de compra actualitzat segons l’IPC, tret del valor afegit per obres o millores.
Límits a la compra especulativa d’immobles
El decret també ha restringit la compra d’habitatges residencials per part d’entitats que han operat amb preus inferiors al 70% del valor de mercat, amb la finalitat d’evitar operacions especulatives. Aquesta mesura ha tingut vigència fins a finals de 2028.
La restricció no ha afectat les adquisicions destinades a:
- habitatge social o assequible, amb un lloguer mínim de cinc anys;
- residències per a persones majors o amb necessitats sociosanitàries;
- allotjament de col·lectius vulnerables;
- habitatges per a víctimes de violència de gènere;
- entitats adherides a un Codi de Bones Pràctiques.
Més protecció davant dels desnonaments
El text també ha prohibit els desnonaments de persones vulnerables fins al 31 de desembre de 2030. En aquests casos, els jutges han hagut de paralitzar els desallotjaments quan la part demandant hagi sigut una entitat que ha comprat immobles o hipoteques impagades per sota del seu valor de mercat, sempre que la persona afectada hagi estat vulnerable i no hagi disposat d’una alternativa de l'habitatge.
Si una comunitat autònoma no ha oferit una alternativa a una persona vulnerable afectada per un desnonament, ha hagut d’assumir el pagament del deute i enervar l’acció en un termini màxim de dos mesos, amb compensació posterior de l’Estat a les comunitats.
Nous límits per al lloguer de temporada i per habitacions
La reforma ha endurit també la regulació dels contractes de temporada i del lloguer per habitacions. Els contractes temporals han hagut de justificar una necessitat real de residència provisional i no han pogut superar els 12 mesos, tret de les excepcions previstes.
Pel que fa al lloguer per habitacions, el preu no ha pogut superar el del lloguer de l'habitatge complet i, en les zones tensionades, s’ha hagut de respectar els límits de renda fixats. A més, les persones llogateres han pogut sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a dos anys per als contractes que hagin expirat abans del 31 de desembre de 2028, sempre que estiguin al corrent de pagament.
Canvis fiscals per a habitatges turístics i lloguers assequibles
El Govern també ha introduït ajustos fiscals en el mercat residencial. Els lloguers turístics i de curta durada han passat a tributar amb un IVA del 10%, mentre que els ajuntaments han pogut aplicar recàrrecs en l’IBI a habitatges turístics i immobles buits.
En paral·lel, s’han ampliat les bonificacions en l’IRPF per als propietaris i propietàries que han llogat a preus assequibles. Les deduccions han pogut arribar al 100% en casos de rebaixa de renda o de lloguer per sota dels índexs de referència.
El nou esquema també ha previst deduccions del 95%, 90% i 85% per a habitatges situats en zones tensionades o llogats a persones menors de 35 anys; del 50% per a qui haja mantingut les rendes sense increments; del 70% per a immobles cedits a programes de lloguer social o a col·lectius vulnerables; i del 60% per a habitatges rehabilitats.
En les pròrrogues de contractes ja vigents, s’ha previst una reducció del 80% si el lloguer s’ha mantingut dins dels límits de referència. A més, les persones llogateres amb rendes inferiors a 33.007 euros anuals s’han pogut deduir el 10% de les quantitats destinades al lloguer de l’habitatge habitual.
Pròrrogues i renovació dels contractes d’arrendament
La reforma ha modificat també el sistema de renovació dels contractes de lloguer. Una vegada complert el període mínim obligatori, de cinc anys per a particulars i de set anys per a empreses, el contracte s’ha prorrogat de manera indefinida per períodes successius de la mateixa durada si cap de les parts ha manifestat la voluntat de no renovar-lo.
Si la persona propietària ha decidit no renovar, ho ha hagut de comunicar amb sis mesos d’antelació i abonar una indemnització d’almenys 12 mensualitats de renda, excepte en supòsits justificats com la necessitat de l’habitatge per a si mateixa o per a familiars, que la persona llogatera no haja ocupat la casa més de sis mesos l’any, que dispose d’una altra residència apta o que es formalitze un nou contracte a preu regulat.
El paquet normatiu ha incorporat, a més, un règim transitori per a l’aplicació progressiva d’aquestes mesures.