Un paquete de medidas para responder a la crisis de la vivienda
El Govern ha aprobado un conjunto amplio de medidas para hacer frente a la crisis de la vivienda, con actuaciones que han afectado la compra de la primera residencia, la limitación de las operaciones especulativas, la protección ante los desahucios y la regulación del mercado del alquiler.
El plan ha combinado instrumentos financieros, fiscales y normativos con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y reforzar la protección de los inquilinos y inquilinas en situación de vulnerabilidad.
El préstamo público «Tu Casa» ha facilitado la entrada de la primera vivienda
Una de las principales novedades ha sido el préstamo público «Tu Casa», pensado para personas que pueden asumir una hipoteca, pero que no disponen del ahorro necesario para pagar la entrada. La financiación ha cubierto hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, y se ha concedido sin intereses ni comisiones.
El plazo de devolución ha sido de hasta 10 años y el periodo de carencia se ha podido equiparar a la duración de la hipoteca privada, con un máximo de 30 años. Además, no se ha establecido ningún límite de edad para poder solicitarlo.
La gestión del programa ha correspondido al ICO y los fondos han de provenir del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La vivienda adquirida ha quedado sujeta a una limitación permanente del precio de transmisión, que no ha podido superar el precio de compra actualizado según el IPC, a excepción del valor añadido por obras o mejoras.
Límites a la compra especulativa de inmuebles
El decreto también ha restringido la compra de viviendas residenciales por parte de entidades que han operado con precios inferiores al 70% del valor de mercado, con la finalidad de evitar operaciones especulativas. Esta medida ha tenido vigencia hasta finales de 2028.
La restricción no ha afectado a las adquisiciones destinadas a:
- vivienda social o asequible, con un alquiler mínimo de cinco años;
- residencias para personas mayores o con necesidades sociosanitarias;
- alojamiento de colectivos vulnerables;
- viviendas para víctimas de violencia de género;
- entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas.
Más protección ante los desahucios
El texto también ha prohibido los desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030. En estos casos, los jueces han tenido que paralizar los desalojos cuando la parte demandante haya sido una entidad que ha comprado inmuebles o hipotecas impagadas por debajo de su valor de mercado, siempre que la persona afectada haya sido vulnerable y no haya dispuesto de una alternativa de vivienda.
Si una comunidad autónoma no ha ofrecido una alternativa a una persona vulnerable afectada por un desahucio, ha tenido que asumir el pago de la deuda y enervar la acción en un plazo máximo de dos meses, con compensación posterior del Estado a las comunidades.
Nuevos límites para el alquiler de temporada y por habitaciones
La reforma ha endurecido también la regulación de los contratos de temporada y del alquiler por habitaciones. Los contratos temporales han tenido que justificar una necesidad real de residencia provisional y no han podido superar los 12 meses, a excepción de las excepciones previstas.
En cuanto al alquiler por habitaciones, el precio no ha podido superar el del alquiler de la vivienda completa y, en las zonas tensionadas, se ha tenido que respetar los límites de renta fijados. Además, las personas inquilinas han podido solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que hayan expirado antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que estén al corriente de pago.
Cambios fiscales para viviendas turísticas y alquileres asequibles
El Govern también ha introducido ajustes fiscales en el mercado residencial. Los alquileres turísticos y de corta duración han pasado a tributar con un IVA del 10%, mientras que los ayuntamientos han podido aplicar recargos en el IBI a viviendas turísticas e inmuebles vacíos.
En paralelo, se han ampliado las bonificaciones en el IRPF para los propietarios y propietarias que han alquilado a precios asequibles. Las deducciones han podido llegar al 100% en casos de rebaja de renta o de alquiler por debajo de los índices de referencia.
El nuevo esquema también ha previsto deducciones del 95%, 90% y 85% para viviendas situadas en zonas tensionadas o alquiladas a personas menores de 35 años; del 50% para quien haya mantenido las rentas sin incrementos; del 70% para inmuebles cedidos a programas de alquiler social o a colectivos vulnerables; y del 60% para viviendas rehabilitadas.
En las prórrogas de contratos ya vigentes, se ha previsto una reducción del 80% si el alquiler se ha mantenido dentro de los límites de referencia. Además, las personas inquilinas con rentas inferiores a 33.007 euros anuales se han podido deducir el 10% de las cantidades destinadas al alquiler de la vivienda habitual.
Prórrogas y renovación de los contratos de arrendamiento
La reforma ha modificado también el sistema de renovación de los contratos de alquiler. Una vez cumplido el periodo mínimo obligatorio, de cinco años para particulares y de siete años para empresas, el contrato se ha prorrogado de manera indefinida por periodos sucesivos de la misma duración si ninguna de las partes ha manifestado la voluntad de no renovarlo.
Si la persona propietaria ha decidido no renovar, lo ha tenido que comunicar con seis meses de antelación y abonar una indemnización de al menos 12 mensualidades de renta, excepto en supuestos justificados como la necesidad de la vivienda para sí misma o para familiares, que la persona inquilina no haya ocupado la casa más de seis meses al año, que disponga de otra residencia apta o que se formalice un nuevo contrato a precio regulado.
El paquete normativo ha incorporado, además, un régimen transitorio para la aplicación progresiva de estas medidas.